一、起草背景和必要性
為進(jìn)一步提升全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，建立健全長效管理機制，促進(jìn)全縣物業(yè)管理常態(tài)長效、健康持續(xù)發(fā)展，切實改善群眾生產(chǎn)生活環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《青海省物業(yè)管理條例》《黃南州物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提升行動實施方案》等文件精神，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)將制定《尖扎縣物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提升行動實施方案》。
二、主要框架
《實施方案》主要包括六個方面內(nèi)容：第一部分指導(dǎo)思想；第二部分工作目標(biāo)；第三部分工作原則；第四部分工作重點；第五部分工作步驟；第六部分工作要求。
三、解讀重點內(nèi)容
（一）健全服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實現(xiàn)服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)化
1.黨建引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)化。充分發(fā)揮各級黨組織戰(zhàn)斗堡壘和黨員先鋒模范作用，指導(dǎo)有條件的物業(yè)企業(yè)建立基層黨組織。選取1-2家條件成熟的物業(yè)公司，指導(dǎo)其在年底前組建黨組織，引領(lǐng)其它企業(yè)逐步完善黨組織，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)建立起黨建統(tǒng)領(lǐng)制度。同時，建立共治共管機制，明確社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)物業(yè)管理中的職責(zé)和地位，由社區(qū)黨組織統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)物業(yè)管理各項事務(wù)，推動社區(qū)“兩委”、業(yè)主委員會成員、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人交叉任（兼）職，形成社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共商事務(wù)、共治共管的“四位一體”工作機制。
2．業(yè)主委員會建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化。研究制定業(yè)主委員會建設(shè)工作指導(dǎo)意見，從業(yè)主委員會籌備、選舉、備案、換屆等各個環(huán)節(jié)，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)加強對業(yè)主委員會建設(shè)工作的監(jiān)管，確保業(yè)主委員會組建規(guī)范、發(fā)揮作用到位。特別要加強對業(yè)主委員會委員資格的審查，確保將條件最優(yōu)的業(yè)主選進(jìn)業(yè)主委員會。要加強對業(yè)主委員會成員的任前和任中培訓(xùn)，簽訂《誠信履行職責(zé)承諾書》，引導(dǎo)和督促其樹立較強的法律意識和道德意識，使其準(zhǔn)確定位，杜絕業(yè)主委員會“架空”業(yè)主大會的問題發(fā)生。對于業(yè)主委員會委員不符合資格條件、業(yè)主委員會不能正確發(fā)揮作用、不服從監(jiān)督指導(dǎo)的，要及時按照程序撤銷其委員資格或備案手續(xù)。
3．合同文本標(biāo)準(zhǔn)化。縣住建部門統(tǒng)一制定（前期）物業(yè)服務(wù)合同、（臨時）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法等一系列示范文本，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化。各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)要對轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)企業(yè)、項目以及業(yè)主委員會備案資料進(jìn)行一次全面普查。對于既有項目，審查有關(guān)合同文本使用情況，簽訂或使用不規(guī)范的，責(zé)令限期按照示范文本進(jìn)行整改；有條件的，結(jié)合合同續(xù)簽和業(yè)委會換屆等工作，直接更換為示范文本。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)新接管項目、新組建業(yè)主委員會的，要按規(guī)定使用示范文本。
4．公開公示標(biāo)準(zhǔn)化。嚴(yán)格落實物業(yè)服務(wù)事項公開公示制度，在住宅小區(qū)內(nèi)推廣實施標(biāo)準(zhǔn)化的“兩箱兩欄”（物業(yè)企業(yè)服務(wù)意見箱、業(yè)主委員會工作意見箱、政策法規(guī)宣傳欄、小區(qū)事務(wù)公示欄）。對具備條件的住宅小區(qū)統(tǒng)一安排資金制作安裝，做到公示欄統(tǒng)一規(guī)程、統(tǒng)一尺寸、統(tǒng)一外觀，公開公示內(nèi)容及時間要求要符合相關(guān)規(guī)定。對不具備條件的住宅小區(qū)，由縣住建局明確統(tǒng)一要求，落實公開公示欄的安裝事宜。
5.維修資金使用標(biāo)準(zhǔn)化。縣住建部門要依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》《黃南州住宅專項維修資金管理辦法》等規(guī)定，進(jìn)一步完善住宅專項維修資金使用程序，規(guī)范使用流程中的各項業(yè)務(wù)，實行程序化、標(biāo)準(zhǔn)化，在提高使用效率的同時，保障資金安全、科學(xué)、合理使用。倡導(dǎo)業(yè)主委員會、社區(qū)積極組織，對業(yè)主提出的維修問題早計劃、早安排，統(tǒng)籌做好相關(guān)工作，提高后期環(huán)節(jié)的工作效率。引導(dǎo)業(yè)主通過約定，采取異議表決、默認(rèn)表決等多種方式進(jìn)行資金使用表決，進(jìn)一步提高維修資金使用效率，保障物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用。
（二）優(yōu)化分類管理體系，實現(xiàn)服務(wù)行為精準(zhǔn)化
1.強化專業(yè)物業(yè)管理。開展物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價機制，引導(dǎo)督促物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平，實行規(guī)范的星級管理服務(wù)，加快培育一批縣級物業(yè)管理示范項目。對于新建住宅小區(qū)，嚴(yán)按照相關(guān)規(guī)定，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施規(guī)范化物業(yè)管理。嚴(yán)格實行公建配套竣工驗收交接制度，確保小區(qū)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施及各項配套用房按照規(guī)劃設(shè)計建設(shè)到位；項目建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在縣政府及行業(yè)主管部門的監(jiān)督下，嚴(yán)格落實前期物業(yè)項目的查驗和移交，確保移交到位。對于無物管小區(qū)，建筑面積1萬平方米以上、空間相對圍合、基礎(chǔ)設(shè)備完善、有物管用房的小區(qū)，可以參照新建住宅小區(qū)，選聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐服務(wù)。對于部分無物管用房，但其他條件符合的小區(qū)，在征得規(guī)劃審批部門同意后新建物管用房，再酌情選聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐服務(wù)。
2.建立物業(yè)企業(yè)接管機制。對于建筑面積0.5萬平方米至1萬平方米的無物管小區(qū)，不完全具備進(jìn)駐物業(yè)條件，可由縣住建、民政等相關(guān)部門引導(dǎo)、鼓勵專業(yè)化物業(yè)企業(yè)采取“以大帶小”的方式積極接管，按照住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)，提供不低于“一星級”管理服務(wù)。
3．實施屬地社區(qū)托管。充分依托老舊小區(qū)改造等工程，對房屋使用功能不齊全、配套基礎(chǔ)設(shè)施破損嚴(yán)重、環(huán)境較差的老舊樓院進(jìn)行綜合整治，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，降低物業(yè)服務(wù)成本，為老舊樓院實施物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)。對于建筑面積5000平方米以下、規(guī)模較小、開放式的無物管小區(qū)以及所有單體樓和無物業(yè)企業(yè)接管的住宅小區(qū)，探索以社區(qū)為單位，實行“區(qū)域管理”制度，將1個社區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)由1個物業(yè)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，各區(qū)域范圍內(nèi)通過打通圍墻、重組物業(yè)用房和小區(qū)停車位等方式，由所在鎮(zhèn)政府組織屬地社區(qū)組建物業(yè)服務(wù)站，負(fù)責(zé)提供"三基本"物業(yè)服務(wù)，即"基本保潔、基本秩序、基本維護(hù)"，實現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域"厚搭薄""大帶小""新帶舊"，解決老舊小區(qū)、無人管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)問題。
（三）夯實政策保障體系，實現(xiàn)服務(wù)行為常態(tài)化
1．落實物業(yè)屬地管理責(zé)任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會要進(jìn)一步明確物業(yè)管理主體職責(zé)，配齊配強工作人員，加強行業(yè)監(jiān)管力量，保障行業(yè)監(jiān)管職責(zé)有效落實，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)屬地管理第一責(zé)任。建立轄區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期組織召開由縣物業(yè)行政主管部門、公安部門、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表參加的聯(lián)席會議，且每季度至少召開一次會議，著力解決物業(yè)管理與服務(wù)過程中出現(xiàn)的問題，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。同時，建立健全由社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表等參加的議事會議制度，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)的重大事項，妥善處理物業(yè)服務(wù)糾紛。業(yè)主委員會暫時未成立的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭建立社區(qū)居委會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會相應(yīng)職責(zé)。
2.建立健全規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。修訂完善物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理文明服務(wù)規(guī)范、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價規(guī)則等，為物業(yè)服務(wù)行為的實施和質(zhì)量評價提供依據(jù)。加強公共收益管理，結(jié)合物業(yè)服務(wù)收費機制改革，加強對物業(yè)管理區(qū)域公共收益的管理。
3.完善市場準(zhǔn)入機制。嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公開招投標(biāo)，招投標(biāo)結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同要向物業(yè)管理部門備案，從市場準(zhǔn)入、資格審查、招標(biāo)代理、標(biāo)書編制、開標(biāo)評標(biāo)、專家?guī)旃芾淼雀鱾€環(huán)節(jié)，規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)行為，維護(hù)良好的市場競爭秩序。建立完善“標(biāo)準(zhǔn)明確、管理精細(xì)、服務(wù)規(guī)范、質(zhì)價相符、監(jiān)管有力”的物業(yè)服務(wù)市場機制。建立責(zé)任倒查機制，對于管理中出現(xiàn)嚴(yán)重問題的物業(yè)項目，核查問題根源，與招投標(biāo)有關(guān)的，追究評標(biāo)專家和代理機構(gòu)相關(guān)責(zé)任。
4．建立考核退出機制。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要將物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提升行動工作納入年度重點工作，加強日常監(jiān)督考核，督促和指導(dǎo)規(guī)范管理服務(wù)工作，加大物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域違法違規(guī)行為的查處力度。建立物業(yè)“分層次、分類別”考核機制，明確社區(qū)對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，社區(qū)應(yīng)根據(jù)新建商業(yè)小區(qū)、老舊小區(qū)、安置還原小區(qū)等不同類型，定期開展小區(qū)服務(wù)質(zhì)量考核，考核結(jié)果向社會公開。要建立聯(lián)席會議制度，及時通報信息，加強部門協(xié)作，推進(jìn)整體作戰(zhàn)，共同推動物業(yè)服務(wù)提檔升級。
5.實行紅黑榜公示制度。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度，對連續(xù)2次信用被評為 B 級、嚴(yán)重違法違規(guī)或情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場，推動形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。同時，針對個別拒繳物業(yè)費、取暖費、水電費、占用消防通道、侵占公共綠地、私搭亂建等嚴(yán)重?fù)p害全體業(yè)主利益的業(yè)主，納入州信用信息平臺失信聯(lián)合懲戒黑名單，實現(xiàn)信用信息共享。
四、工作要求
（一）提高認(rèn)識，加強領(lǐng)導(dǎo)。縣委、縣政府高度重視物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提升行動，該項工作是物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建工作的重要內(nèi)容，是規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、提升物業(yè)服務(wù)水平、為民辦實事的重要舉措。各物業(yè)主管部門要統(tǒng)一思想，把該項工作納入重要議事日程，切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)分工，確保工作順利推進(jìn)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要嚴(yán)格落實屬地管理責(zé)任，成立黨委政府“雙組長”，并與縣住建、文明辦、發(fā)改、民政、財政、公安、人社、自然資源、應(yīng)急、市場監(jiān)管等部門組成小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步健全工作機制，充實工作力量，確保物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)行動扎實有效開展。
（二）統(tǒng)籌規(guī)劃，注重實效。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提升行動時間緊、任務(wù)重，縣住建部門要根據(jù)本方案，認(rèn)真厘清各自工作任務(wù)，按照時間節(jié)點，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排，按時按質(zhì)完成各項任務(wù)指標(biāo)。行動過程中，要將檢查、限期整改、處理處罰等措施貫穿始終，對存在的問題，發(fā)現(xiàn)一起、整改一起、規(guī)范一起，確保各項制度、標(biāo)準(zhǔn)得到有效落實。
（三）加強宣傳，營造氛圍。利用主流媒體、小區(qū)宣傳欄等渠道，采取合辦專欄、政策解讀、知識競賽、張貼標(biāo)語宣傳畫等形式，廣泛宣傳物業(yè)管理法規(guī)政策和制度標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)企業(yè)掌握服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、廣大業(yè)主支持服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、全社會理解服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成全社會共同關(guān)心、全民共同參與標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的良好氛圍。同時，通過舉辦物業(yè)管理文明事跡展播等形式，提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)的影響力，弘揚行業(yè)正能量。
（四）強化保障，落實經(jīng)費。制定獎勵和補助政策，縣財政根據(jù)實際適當(dāng)予以補助，鼓勵優(yōu)秀企業(yè)服務(wù)提質(zhì)創(chuàng)優(yōu)，提供長期穩(wěn)定和高品質(zhì)服務(wù)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后，有條件的小區(qū)通過市場化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司接管；無法單獨管理又不能聯(lián)合打包的，通過社區(qū)兜底管理等形式實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，探索以獎代補等方式加大支持力度。
